Ciao, sono
Simone Rizzo
… e se abiti a Bruino e dintorni probabilmente conosci me e la mia famiglia o conosci qualcuno che mi conosce.
Non sono mai stato un secchione da 110 e lode, ma durante gli studi ho lavorato gestendo gli appartamenti dei miei parenti e di altre persone.
Li ho trasformati in BNB (Bed and Breakfast) facendo sempre guadagnare ai proprietari più del doppio rispetto a un normale affitto.
Cosa significa questo per te?
Che se mi affidi una casa che vorresti affittare a Torino o provincia incasserai molti più soldi che con un normale affitto: più del doppio.
Ciao, sono
Simone Rizzo
… e se abiti a Bruino e dintorni probabilmente conosci me e la mia famiglia o conosci qualcuno che mi conosce.
Non sono mai stato un secchione da 110 e lode, ma durante gli studi ho lavorato gestendo gli appartamenti dei miei parenti e di altre persone.
Li ho trasformati in BNB (Bed and Breakfast) facendo sempre guadagnare ai proprietari più del doppio rispetto a un normale affitto.
Cosa significa questo per te?
Che se mi affidi una casa che vorresti affittare a Torino o provincia incasserai molti più soldi che con un normale affitto: più del doppio.
E soprattutto a zero rischi.
Perché?
Perché col mio metodo
i rischi e il lavoro sono tutti a carico mio.
Guadagni
più del doppio rispetto a un normale affitto
elimini
o riduci al minimo i rischi del classico affitto 4+4
STRESS?
Non per te. Mi occupo di tutto io.
Quali rischi dell’affitto tradizionale (4+4) elimini se affitti come BNB?
L’affitto tradizionale 4+4 ti vincola 8 anni, nel bene e nel male.
I rischi possono essere:
- l’inquilino non paga;
- hai bisogno di fare tutte le pratiche – e spendere i relativi soldi – dello sfratto esecutivo per far sloggiare un inquilino moroso;
- l’inquilino crea danni in casa, rovinando o deteriorando pavimenti, muri, piastrelle, porte, finestre, mobili, ecc… ;
- e durante il periodo del suo affitto non riesci a controllare come tratta la casa; in 8 anni, a danno si aggiunge danno e ti ritrovi la casa sconquassata.
Come con il BNB elimini i rischi dell’affitto tradizionale 4+4?
Il BNB è un sistema di affitti brevi altamente redditizi.
L’inquilino paga in anticipo, per cui non hai il problema di non prendere i soldi.
L’inquilino va via dopo alcuni giorni e questo significa che non fa in tempo a sconquassare tutta la casa aggiungendo danno a danno.
I documenti dell’inquilino sono fotocopiati e inviati alla questura, per cui è difficile che qualcuno per pochi giorni di permanenza si assuma il rischio di causare danni.
Se in ogni caso ci fossero danni, l’appartamento è coperto da assicurazione che paga le spese.
Come funziona,
in 2 parole
- Gestisco in tutto e per tutto gli affitti del tuo appartamento e tu non devi pensare a niente;
- Saranno affitti brevi altamente redditizi che ti faranno guadagnare più del doppio rispetto all’affitto tradizionale 4+4.
- Per il lavoro, prendo una percentuale sull’incasso; nota che: guadagno solo se tu guadagni e sei contento;
- Stabiliamo un minimo di incasso per te: se dopo 3 mesi non lo raggiungiamo ti ridò le chiavi e sei libero di affittarlo come e con chi vuoi.
Se lo fai da solo
guadagni di più?
Risposta secca: no.
In pratica, la percentuale che trattengo si ripaga da sola perché ti faccio guadagnare di più.
Una parte del mio guadagno va spesa per le pulizie, quindi è un costo che avresti comunque.
L’altra parte te la ripaghi grazie alla mia ottimizzazione dei prezzi degli affitti.
Non è soltanto questione di esperienza.
Ho investito nella realizzazione di un software che mi permette di avere sotto mano tutti i costi degli affitti della concorrenza e di ottimizzare il prezzo finale di ogni singola notte per ottenere il massimo guadagno.
Con questo sistema scelgo sempre il prezzo migliore per:
• avere la casa piena di persone
• guadagnare il più possibile.
Con me, è molto più difficile che la tua casa resti vuota.
E so come riempire sempre la casa di gente.
Se hai la casa vuota, non guadagni.
Negli anni, gestendo diverse case, mi sono creato un “pacchetto clienti” di persone che periodicamente hanno bisogno di una casa a Torino e provincia.
Sono proprio
la persona giusta per te?
Risposta secca: dipende.
Non ti sono per niente utile se:
- Hai voglia e (tanto) tempo per fare tutto da solo, facendoti carico di tutte le incombenze burocratiche, tecniche e pratiche e assumendoti tutte le responsabilità verso gli inquilini;
- Hai voglia di sbagliare tanto per poter imparare dagli errori, pagando ovviamente tutte le conseguenze dei tuoi errori, come ho fatto io;
- Hai qualcuno di tua fiducia a cui vuoi farlo fare al posto tuo;
- Non ti fidi di niente di nuovo e diverso da come hai sempre fatto, per cui preferisci affittare l’appartamento con un 4+4 anche a costo di perdere molti soldi
- Preferisci affidare la tua casa ad un’azienda con cui hai un rapporto distaccato e impersonale anziché ad una persona di cui pensi di poterti fidare e che se ne prenderà cura come fosse casa sua;
- Per principio non vuoi pagare un’altra persona che fa il lavoro che tu non vuoi – o non sai – fare.
Sono la persona giusta per te se:
- Non hai abbastanza tempo o voglia per fare tutto da solo;
- Pensi che ognuno debba fare il suo mestiere perché lo sa fare meglio di chi non lo ha mai fatto
- Non ti va di fare un sacco di errori man mano che impari il modo migliore per affittarla come BNB;
- Preferisci evitare di “bruciare” la tua casa, prendendo un sacco di recensioni negative e perdendo soldi, per gli errori di cui sopra;
- Mi conosci o conosci qualcuno che mi conosce e sai che metto sempre il massimo impegno in quello che faccio e che non mi espongo se non sono sicuro di quello che dico;
- Hai a cuore la tua casa e vuoi che venga trattata al meglio dai tuoi inquilini e da chi la gestisce
Forse ti starai facendo alcune domande...
Qui sotto trovi la mia risposta alle domande
più frequenti dei proprietari di casa.
(clicca sulla domanda per leggere la risposta)
Io sono una persona.
Al contrario, le altre agenzie sono delle aziende e si comportano in “modalità azienda”.
Tutte le agenzie che conoscono hanno una sede centrale a Milano o in un’altra zona d’Italia e un “area manager” che gestisce le case nella sua zona di competenza, per esempio in provincia di Torino.
Questo area manager è un venditore che si procura gli appartamenti e poi svolge tutto il lavoro sul campo, prendendo una piccola percentuale dell’incasso.
Fa il suo lavoro con impegno come lo farebbe un impiegato o un funzionario qualsiasi.
Certo, ha interesse a fare bene per non perdere il cliente. Ma magari dopo un anno cambia lavoro.
Per lui è questo: un lavoro.
Un lavoro in cui lui è l’intermediario tra te e l’agenzia.
Se ti affidi a me, parli con me. Nessun intermediario.
E per me non è un semplice lavoro.
Ho iniziato questo lavoro prendendomi cura delle case delle persone a me più care e più
vicine: i miei parenti.
Erano case che avevo a cuore, in cui a volte avevo vissuto, ero cresciuto o che avevo
frequentato.
Ho imparato quanto ogni proprietario tiene alla sua casa e mi sono impegnato a
prendermene cura, sempre, come se fosse casa mia.
Mi prendo cura della tua casa come fosse mia, sempre.
È la mia promessa.
Per farlo, innanzitutto mi relaziono con te in questo modo:
● Ti ascolto: ogni casa ha una situazione diversa e ogni proprietario esigenze diverse;
● Ti capisco: lavorare in primo luogo con i miei parenti mi ha abituato a mettermi nei
panni degli altri per il grande affetto che nutro per loro, e questa propensione me la
porto dietro quando parlo con chiunque;
● Parlo chiaro: sai sempre come stanno le cose, ti dico tutto e subito.
Non è un semplice lavoro.
È un progetto che ho iniziato 2 anni fa e su cui ho investito tutto: tempo, denaro, rinuncia
ad altre opportunità e ad essere assunto come dipendente dopo la laurea.
È ciò su cui voglio imperniare la mia vita professionale, almeno finché le condizioni di mercato lo permetteranno.
Se parli con me non parli con un’azienda.
Parli con una persona.
Sì.
Assolutamente sì.
Come ho imparato io, così puoi imparare tu.
O, se preferisci, puoi affidare il compito a una persona di tua fiducia.
Ovviamente, hai tutte le incombenze e le responsabilità di questo tipo di affitto.
Ecco un elenco (incompleto) di cose che devi fare e saper fare:
- registrare al portale della questura: per ogni check in fare la registrazione di ogni ospite con i documenti personali
- comunicazione al sito istat - servizio ROSS1000
- pagare la tassa di soggiorno online
- selezionare gli inquilini
- ottimizzare i prezzi della casa a seconda del periodo e della concorrenza
- mettere sempre gli annunci giusti
- essere reperibile dalle 7 alle 24, 7 giorni su 7, Natale, Capodanno e Pasqua compresi
- gestire le pulizie e il lavaggio della biancheria
- gestire la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’alloggio presto e bene, perché ogni ritardo significa soldi persi
Come per ogni cosa, anche per creare un BNB per casa tua, devi imparare provando e sbagliando. E pagando per gli errori fatti.
Infatti, nei miei “tentativi ed errori” ho sbagliato e ho pagato.
Come ho pagato io?
- Guadagnando di meno, perché non riuscivo ad ottimizzare i prezzi.
- Sbagliando l’organizzazione dei check in o delle pulizie ed avendo quindi clienti che si lamentavano - e dovendo fargli lo sconto per evitare recensioni negative.
- Dovendo correre avanti e indietro per riparare a mancanze e dimenticanze, mie o dei collaboratori che si occupano delle pulizie.
- Rischiando di prendere recensioni negative e deprezzando quindi gli appartamenti.
Inoltre, a farlo da solo non guadagni di più.
Ne ho già parlato sopra, quando ho risposto alla domanda:
“Se lo faccio da solo, guadagno di più?”
L’ho chiamato “Metodo Simone BNB” perchè mi aiuta a sentirmi un po’ importante: ogni tanto, una botta d’autostima bisogna darsela.
A parte gli scherzi, ecco come funziona.
Mi affidi la gestione degli affitti di casa tua e io la affitto come BNB. Significa che metto gli annunci su Airbnb e Booking.
Uso il mio software, che ho fatto appositamente realizzare da un programmatore, per monitorare i prezzi della concorrenza e ottimizzare il mio annuncio scegliendo il prezzo più adeguato per guadagnare di più e attrarre clienti.
A volte non ho neanche bisogno di mettere gli annunci: ho già dei clienti che mi chiamano e mi chiedono case qui a Torino e provincia.
Accolgo gli inquilini che di volta in volta arrivano.
Sono a carico mio le spese di:
- pulizia;
- gestione annunci con software dedicato per ottimizzare i prezzi.
È a carico mio tutto il lavoro, che consiste in:
- Home staging iniziale;
- Gestire gli inquilini con reperibilità 24 ore su 24, 7 giorni su 7, Natale, Capodanno,Pasqua compresi;
- Assicurare check in e check out;
- Gestione della manutenzione ordinaria della casa.
Mi rendo io reperibile dalle 7 alle 24, 7 giorni su 7
per assicurare un perfetto servizio agli inquilini.
Ho verificato negli anni che senza questa reperibilità le cose vanno male: gli inquilini non tornano, le recensioni negative fioccano e facciamo fatica ad attrarre nuovi inquilini.
Sono a carico tuo le spese di:
- bolli e registrazioni;
- home staging iniziale (per esempio: l’eventuale acquisto di una tendina della doccia o di una coperta o una lampada in più, qualora servissero);
- spese di manutenzione ordinaria della casa;
- spese condominio;
- spese utenze - gas e luce;
- TARI: tassa rifiuti.
Dal totale incassato togliamo le spese per l’assicurazione dell’appartamento.
Per le spese sostenute, il lavoro effettuato e la reperibilità prendo una percentuale su ciò che rimane pari al 30%:
● il 20% resta a me,
● il 10% copre il costo delle pulizie.
Il 70% resta a te.
Il 70% equivale, mediamente, a più del doppio di quanto incasseresti da un normale affitto 4+4.
Un esempio?
mettiamo che tu abbia un appartamento arredato da cui incasseresti normalmente 500 euro con un affitto 4+4.
Con la mia gestione come BNB l’incasso totale potrebbe verosimilmente essere di circa 2200/2400 euro.
Il tuo guadagno pulito (tolte quindi tutte le spese - compreso il mio guadagno) può equivalere a 1200/1300 euro.
Da 500 euro a 1200/1300 euro: un bel salto 😉
Precisazione.
In realtà uso il termine BNB solo perché è quello usato da tutti e in questo modo ci capiamo. La denominazione corretta è “Casa Vacanza”.
Sì.
Prima di tutto, per principio.
Se ti dicessi che ti do uno stipendio extra di 1000 euro al mese, mi risponderesti che lo vuoi a partire dall’anno prossimo o preferisci averlo subito?
Adesso sta iniziando l’estate e ci sono 2 possibilità:
- hai una casa già pronta per essere affittata;
- hai una casa che sarà pronta tra pochi mesi: magari ora ha ancora gli inquilini dentro o devi fare qualche lavoro per metterla a posto.
Nel primo caso, l’estate è un momento propizio per generare ottimi guadagni. A Torino arrivano sempre turisti.
Nel secondo caso, cominciare parlarne ora può essere più facile che in autunno, quando magari gli impegni sono più numerosi e hai meno tempo.
Può succedere che ti dicono che entrano in 3 e poi sono in 5, quindi 2 inquilini dormono a scrocco. Una volta che lo capisci, la volta dopo non accetti più la loro richiesta di soggiorno e hai risolto.
Ovviamente imprevisti ne possono succedere sempre.
Ma gli stessi imprevisti succedono sia in un affitto 4+4 che in un affitto breve BNB. La
differenza è che, con l’affitto breve, l’inquilino va via prima e possiamo correre subito ai
ripari, prima che la situazione peggiori.
Le persone che entrano sono principalmente:
● lavoratori,
● coppie,
● famiglie.
La mia esperienza mi serve a selezionare il più possibile le persone e ridurre al minimo
l’intrusione di persone indesiderabili. Non è mai successo, in nessuno degli appartamenti
che gestisco, che abbia avuto problemi seri con qualche inquilino.
Faccio in modo che la casa sia pulita bene sempre, brillante.
Se si rompe qualcosa chiamo subito qualcuno e lo faccio sistemare (i costi della sistemazione sono a carico tuo che sei il proprietario perché l’immobile è un tuo bene).
Spiego le regole della casa così tutti sanno come viverla e come usare ogni oggetto (porta d’ingresso, forno, finestre, tapparelle, ecc.).
Non molto altro, a parte incassare i soldi 🙂
Nella mia analisi iniziale, che puoi prenotare gratuitamente, faccio una previsione dell’incasso. Stabiliremo insieme un minimo accettabile e se non lo raggiungo puoi recedere dal contratto dopo 3 mesi.
Per tutto il lavoro, spese di pulizia, gestione annunci, prendo il 30% degli incassi. Per i dettagli leggi sopra il paragrafo: “Come dividiamo gli incassi?”.
Come titolare dell'immobile, durante la nostra gestione tu resti titolare dei rapporti di locazione con i nostri inquilini.
La normativa fiscale prevede che tu, il proprietario, paghi all’erario un’imposta sui canoni di locazione. Potrai decidere se applicare il regime di cedolare secca (21%) oppure il regime ordinario pagando un’aliquota in base alla fascia di reddito.
Per ogni dettaglio puoi confrontarti col tuo commercialista o con un CAF, o eventualmente parlare con il mio commercialista.
Puoi avere delle spese se la casa non è a posto.
Per esempio, magari serve dare una mano di bianco o mettere dei piatti o delle coperte in più.
Dipende da diversi fattori. Nella mia analisi gratuita valuterò il caso specifico della tua casa. Prenotala 😉
In alcune zone non conviene per diversi motivi: per esempio a Bruino il mercato è saturo. Nella mia analisi gratuita valuterò il caso specifico della tua casa. Prenotala 😉
Il contratto dura un anno.
Ma se non rispettiamo le previsioni di incasso iniziali, hai la facoltà di recedere dopo 3 mesi.
Se non rispettiamo le previsioni di incasso iniziali, hai la facoltà di recedere dopo 3 mesi.
Ho tutto documentato: nel momento in cui sei interessato alla mia proposta ti mostro la documentazione delle diverse case che ho gestito e dei relativi incassi.
Analisi gratuita
- Valutare se la tua casa ha i requisiti corretti per essere affittata come BNB;
- Darti una previsione degli incassi;
- Identificare la strategia più corretta per partire e massimizzare la resa.
Scrivimi
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